Fahis Apartman Aidatlarinda Kiracilarin Odememesi Gereken Gizli Demirbas Masraflari

Son yıllarda site ve apartman yönetimlerinin belirlediği aylık aidat bedelleri neredeyse ev kiralarıyla yarışır hale geldi. Yönetimler, bina bütçesini denkleştirmek için asansör yenileme, dış cephe boyası veya çatı tamiratı gibi devasa masrafları doğrudan aylık aidatların içine gizleyerek kiracılardan tahsil ediyor. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda çok net bir çizgi çekiyor: Kiracılar sadece binanın günlük kullanım giderlerini ödemekle yükümlüdür, binanın değerini artıran kalıcı demirbaş masrafları ise kuruşu kuruşuna ev sahibine (tapu sahibine) aittir. Peki aidat faturasındaki hangi kalemleri ödemeyi reddedebilirsiniz ve yanlışlıkla ödediğiniz demirbaş paralarını kiranızdan nasıl yasal olarak kesebilirsiniz? İşte kiracıları binlerce liralık yükten kurtaracak o aidat ve demirbaş ayrım tablosu...

22 Şubat 2026 Pazar 16:17

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre; apartman ve sitelerdeki ortak giderler "İşletme Giderleri" ve "Demirbaş Giderleri" olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Bir konutta kiracı olarak ikamet eden kişiler sadece kapıcı maaşı, temizlik, ortak alan elektriği, suyu ve rutin bahçe bakımı gibi günlük işletme giderlerini ödemekle kanunen yükümlüdür. Binanın çatısının onarılması, asansör motorunun değiştirilmesi, dış cephe mantolaması, güvenlik kamerası takılması veya bina tesisatının yenilenmesi gibi gayrimenkulün kalıcı değerini artıran tüm demirbaş ve yatırım masrafları doğrudan mülk sahibine (ev sahibine) aittir. Kiracılar, yönetimden detaylı bütçe dökümü talep ederek kendilerine ait olmayan bu giderleri ödemeyi reddedebilir.

2026 Site ve Apartman Giderleri Yasal Sorumluluk Tablosu

Yönetimin kapınıza astığı veya bankadan talep ettiği aidat bütçesinde yer alan masraf kalemlerinin kanunen kimin cebinden çıkması gerektiği şu şekildedir:

(Önemli Not: Ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinde "Tüm aidat ve apartman masrafları kiracıya aittir" şeklinde genel bir madde bulunsa dahi, bu madde Yargıtay kararlarına göre demirbaş giderlerini kapsamaz. Kanun, sözleşmeden üstündür.)

Yönetimler Bu Masrafları Kiracıdan Nasıl Saklıyor?

Pek çok apartman veya site yönetimi, uğraşmamak için her ay ev sahiplerinden ayrı, kiracılardan ayrı para toplamak yerine "Tek Kalem Aidat" belirler.

• Örneğin, normalde binanın günlük gideri için ödemeniz gereken aidat 1.500 TL'dir. Ancak yönetim o yıl binaya yeni güvenlik sistemi kurdurduğu için bu masrafı da aylık aidata yedirir ve sizden 3.000 TL ister.

• Kiracı olarak banka dekontuna sadece "Şubat Ayı Aidatı" yazıp 3.000 TL'yi gönderdiğiniz an, aslında ev sahibinizin ödemesi gereken 1.500 TL'lik yatırım masrafını da kendi cebinizden ödemiş olursunuz.

Fahiş Aidatlara Karşı Ne Yapmalısınız?

Bir kiracı olarak yasal haklarınızı korumak için uygulamanız gereken adımlar çok nettir:

1. Karar Defterini İsteyin: Yönetimden aylık veya yıllık "İşletme Projesi (Bütçe)" dökümünü yazılı olarak talep edin. Aidatın içindeki kalemleri görmek sizin yasal hakkınızdır.

2. Yönetime İtiraz Edin: Eğer bütçede "Çatı onarımı" gibi bir demirbaş kalemi varsa, yönetime "Ben kiracıyım, bu kısmı ev sahibinden tahsil edin, ben sadece işletme gideri olan kısmı ödüyorum" diyerek eksik aidat yatırabilirsiniz. Yönetim bu yüzden sizi icraya veremez.

Yanlışlıkla Ödediğiniz Demirbaş Parasını Kiradan Kesin

Diyelim ki yönetimin baskısıyla veya bilmeden apartmanın boya badana veya asansör yenileme masrafını aidatla birlikte aylar boyunca ödediniz. Paranız yandı mı? Kesinlikle hayır!

• Yargıtay emsal kararlarına göre; kiracı, ödediği bu demirbaş masraflarına ait makbuzları veya dekontları ev sahibine göndererek, bu tutarı o ayki kira bedelinden doğrudan kesme (mahsup etme) hakkına sahiptir.

• Yani asansör motoru için 5.000 TL aidat ödediyseniz ve kiranız 15.000 TL ise, ev sahibinize dekontu atıp o ay sadece 10.000 TL kira yatırabilirsiniz. Ev sahibi bu sebeple sizi tahliye edemez.